Vermietete Immobilie verkaufen: Tipps und Dokumente

Eine vermietete Immobilie wird meist als Anlageobjekt inseriert. Denn die Zielgruppe ist eng gefasst: Es handelt sich um Investoren und Kapitalanleger, welche die Immobilie nicht grundsätzlich selbst bewohnen möchten. Wenn Sie eine bereits vermietete Immobilie in Aachen oder Köln verkaufen möchten, müssen Sie aber noch weitere Besonderheiten beachten. So sind vor allem die Rechte des aktuellen Mieters zu berücksichtigen. Zudem werden bestimmte Dokumente benötigt.

Vermieter- und Mieterrechte beim Verkauf

Verkaufen Sie Ihre vermietete Immobilie, wird das bestehende Mietverhältnis an den Käufer übertragen. Der neue Besitzer übernimmt die im Mietvertrag vereinbarten Pflichten und genießt auch die geltenden Rechte des Vermieters. Eine Kündigung lediglich aufgrund des Eigentümerwechsels ist nicht möglich. Unabhängig davon kann jedoch der neue Eigentümer von dem Recht Gebrauch machen, dem Mieter wegen Eigenbedarfs zu kündigen. Der triftige Grund für diese Kündigung muss dem Mieter vorgelegt und eventuelle Fristen müssen eingehalten werden.

Beachten Sie auch die Kündigungssperrfrist bei Wohnungen, die während der laufenden Mietzeit zu Wohnungseigentum werden. Diese beträgt je nach Bundesland zwischen drei und zehn Jahren. Ist sie bei der jeweiligen Immobilie gültig, darf dem Mieter auch bei Eigenbedarf innerhalb der Frist nicht gekündigt werden.

Ergänzende Rechte für Mieter

Sofern ein einstiges Mehrfamilienhaus aufgeteilt und einzelne Eigentumswohneinheiten geschaffen wurden, greift zusätzlich das Vorkaufsrecht für Mieter. Dieses besagt, dass Sie Ihren Mieter bei einem Verkaufswunsch der Wohnung benachrichtigen und ihm den Kauf dieser Immobilie zu den gleichen Konditionen wie anderen Interessenten anbieten müssen. Bis zu zwei Monate lang darf der Mieter nun überlegen, ob er die Wohnung von Ihnen kauft oder nicht. Verkaufen Sie ein komplett vermietetes Mehrfamilienhaus in Köln oder Aachen ohne die entsprechende Aufteilung, ist das Vorkaufsrecht hingegen nicht relevant.

Bedenken Sie beim Eigentümerwechsel auch, dass keine Mieterhöhungen allein aufgrund des Verkaufs gerechtfertigt sind. Diese kann der neue Eigentümer nur dann verlangen, wenn zum Beispiel Modernisierungsarbeiten vorgenommen werden.

Dokumente und Steuern: Rechtliches beim Verkauf der vermieteten Immobilie

Neben den üblichen Dokumenten beim Hausverkauf in Köln und Aachen, die unter anderem den Grundriss und aktuellen Energieausweis umfassen, sollten Sie weitere Unterlagen zusammensuchen. Dazu gehören:

der laufende Mietvertrag
die Auflistung eventueller Umbauten und Sanierungen
die Auflistung der Nebenkosten
aktuelle Betriebskostenabrechnungen
eine eventuelle Statistik über Mieterhöhungen
Versicherungsnachweise des Gebäudes
evtl. geltende Verträge mit der Hausverwaltung

Beim Verkauf fällt außerdem die Spekulationssteuer an, wenn die vermietete und nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb der geltenden Frist von zehn Jahren verkauft wird. Unser Tipp: Vermeiden Sie von Anfang an alle möglichen Stolpersteine beim Verkauf, indem Sie uns als Ihren starken Partner im Maklergeschäft beauftragen! Wir helfen Ihnen, auch beim Sonderfall „vermietete Immobilien“ die richtigen Weichen für einen Eigentümerwechsel zu stellen und wissen, worauf es aktuell beim Verkauf in Köln und Aachen ankommt. Kontaktieren Sie uns für eine unverbindliche Beratung.