Der Zeitpunkt, zu dem eine Immobilie verkauft wird, beeinflusst den finalen Verkaufspreis und entscheidet, wie zügig das Verkaufsvorhaben abgewickelt wird. Aus diesem Grund sind Eigentümer aus Aachen oder Köln, die ihre Immobilie verkaufen möchten, oftmals unsicher, wann der geeignete Zeitpunkt für den Verkauf ist. Welche Faktoren bei dieser wichtigen Entscheidung eine Rolle spielen, haben wir hier für Sie zusammengefasst. 

Höhe der Darlehenszinsen 

Inflation und Zinswende sorgen auch auf dem Immobilienmarkt für Verunsicherung. Zwar steigen die Preise nicht mehr so rasant wie in den letzten zehn Jahren – von einem Preisabsturz sind wir jedoch meilenweit entfernt. Insbesondere in Städten wie Aachen oder Köln sind sinkende Immobilienpreise in der näheren Zukunft nicht zu erwarten und die Nachfrage übertrifft deutlich das Angebot. Ein übereilter Verkauf, um einen noch möglichst hohen Preis zu erzielen, wird daher zumindest in strukturstarken Regionen nicht empfohlen. Durch vorschnell getroffene Entscheidungen und eine mangelnde Vorbereitung wird andernfalls Potenzial beim Verkaufspreis verschenkt. 

Spürbare Auswirkungen haben die steigenden Zinsen jedoch auf Käufer, die auf der Suche nach einer Finanzierung sind. Bei Zinsen in Höhe von 1 Prozent und einer Tilgung von 3 Prozent ließen sich mit 1.000 Euro monatlich insgesamt 300.000 Euro finanzieren. Ein Zinssatz von 3,5 Prozent und eine Tilgung von 3 Prozent ermöglichen nur noch die Finanzierung von 185.000 Euro. Diese Entwicklung erschwert einigen Interessenten den Immobilienkauf sehr. Als Verkäufer sollten Sie daher realistisch der Möglichkeit entgegenblicken, dass es je nach Region deutlich weniger Interessenten für Ihre Immobilie geben wird, was sich auf die Dauer des Verkaufsprozesses Ihrer Eigentumswohnung in Köln oder des Einfamilienhauses in Aachen auswirkt.

Persönliche Umstände 

Nicht immer haben es Eigentümer selbst in der Hand, wann die Immobilie verkauft werden soll. Im Erbfall oder bei einer Scheidung bleibt meist keine Zeit, den Markt über eine lange Zeit hinweg zu beobachten, um bei hoher Nachfrage einen möglichst hohen Verkaufspreis zu erzielen. Ähnliches gilt, wenn ein Umzug ansteht. Wer langfristig plant, kann in diesem Fall Vorteile haben. Wird die Immobilie verkauft, in der man selber aktuell lebt, muss auch die Frage nach der folgenden Wohnmöglichkeit geklärt werden. Für die damit meist verbundene Suche muss ebenfalls Zeit einkalkuliert werden, die sich zusätzlich auf den Verkaufszeitpunkt auswirkt.

Steuerliche Aspekte 

Beim Immobilienverkauf kann die Spekulationssteuer Ihre Gewinnspanne deutlich verringern. Daher kann es ratsam sein, mit dem Verkauf Ihrer Immobilie bis zum richtigen Zeitpunkt zu warten. Die Spekulationssteuer entfällt, wenn … 

… Sie die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft haben (es gilt das Datum des Kaufvertrags),

… Sie in den vergangenen zwei Jahren und im Verkaufsjahr selbst in der Immobilie gewohnt haben,

… Sie einen Zweitwohnsitz verkaufen, den Sie aus rein beruflichen Gründen erworben haben. 

Gut zu wissen: Haben Sie eine Immobilie geerbt und möchten diese nun veräußern, bleibt der ursprüngliche Kaufzeitpunkt des Erblassers ausschlaggebend. 

Die Höhe der Spekulationssteuer hängt vom Verkaufsgewinn ab, der sich aus dem Verkaufspreis abzüglich des Anschaffungswertes und den Werbungskosten ergibt. Je nach Immobilienart fließen auch Abschreibungen in die Berechnung mit ein. Der zu versteuernde Verkaufsgewinn wird dann mit dem persönlichen Einkommensteuersatz verrechnet. Für eine verlässliche Kalkulation bietet es sich daher an, einen Experten zu Rate zu ziehen, um die Entscheidung für oder gegen einen zeitnahen Verkauf fundiert treffen zu können. Gerade wenn es bis zur Ablauf der Frist jedoch nur noch wenige Monate sind, lohnt es sich meist, mit dem Verkauf noch zu warten.

Fazit 

Die Bedingungen für den Immobilienverkauf in Aachen oder Köln sind weiterhin gut, auch wenn sich aufgrund der veränderten Zinskonditionen vielleicht ein paar Interessenten weniger melden. Private Umstände und steuerliche Aspekte fallen hingegen stärker ins Gewicht und sollten daher bei der Wahl des richtigen Verkaufszeitpunktes immer berücksichtigt werden. 

Als langjährige Immobilienmakler verfügen wir über einen großen Erfahrungsschatz und sind mit der regionalen Marktsituation bestens vertraut. Kontaktieren Sie uns, damit wir Sie persönlich zu Ihrem Immobilienverkauf im Jahr 2023 beraten können!

 

Quellen:

https://www.wohnungsboerse.net/immobilienpreise-Koeln/5333

https://www.verbraucherzentrale.de/aktuelle-meldungen/geld-versicherungen/das-bedeuten-steigende-zinsen-jetzt-beim-immobilienkauf-74187 

Sie entscheiden sich dafür, den Wert Ihrer Eigentumswohnung in Köln oder der Doppelhaushälfte in Aachen professionell berechnen zu lassen? Eine gute Wahl, denn so vermeiden Sie langwierige Verkaufsprozesse aufgrund einer fehlerhaften Preiseinschätzung. Doch was spielt überhaupt eine Rolle für den Wert und worauf schaut der Makler bei seiner Beurteilung?

Wichtiges rund um die Immobilie

Für den Immobilienwert sind die harten Fakten von Interesse. Dazu gehören das Baujahr einer Immobilie, die Größe und die verfügbaren Zimmer. Außerdem wird bei der Preiseinschätzung auf die Aufteilung und den aktuellen Energieausweis geschaut. Auch die Ausstattung der Immobilie ist nicht unwichtig. Verfügt sie etwa über einen Balkon oder eine Terrasse, gibt es einen Autostellplatz oder gar eine Garage und darf sich ein potenzieller Käufer auf einen Pool freuen?

Während Sie viele der genannten Aspekte als Eigentümer nicht beeinflussen können, lässt sich der Wert durch den Zustand der Immobilie verändern. So lohnt sich bei manchen Altbauten eine letzte Sanierung, bevor die Immobilie verkauft wird. Gern berät Sie Ihr Makler, welche Arbeiten sich auszahlen und den Preis letztlich erhöhen könnten.

Lage und Standortvorteile

Ein nicht veränderlicher Faktor für die Wertermittlung ist die Lage der Immobilie. Der Makler prüft, welche Vor- und Nachteile sich dadurch ergeben. Liegt die Immobilie etwa an einer stark befahrenen Straße oder nahe eines Industriegebiets, kann das aufgrund des Lärms in der Umgebung wertmindernd sein. Im Grünen befindliche Häuser und Wohnungen punkten grundsätzlich, doch eine allzu ländliche Lage kann von manchen Kaufinteressenten ebenfalls negativ ausgelegt werden.

Die gute Nachricht: Viele der Standortaspekte unterscheiden sich nach der Zielgruppe. Daher wird Sie ein Makler gern beraten, auf welche Personengruppe das Marketing ausgerichtet werden soll.

Marktsituation als Vergleich

Nicht nur die Immobilie und ihre Lage, auch das Marktgeschehen in Köln und Aachen nimmt Einfluss auf die Bewertung. Verkaufen Sie zu einem Zeitpunkt, in der das Angebot breit gefächert, die Nachfrage aber eher gering ist, wird der Wert von Haus oder Wohnung sicher geringer eingeschätzt. Ihr Makler vergleicht natürlich auch ähnliche Immobilien und ihren veranschlagten Wert mit Ihrem Verkaufsobjekt, um keine zu großen Differenzen zu schaffen.

Eventuell kann es sich auszahlen, mit dem Verkauf noch etwas zu warten, um einen Aufschwung des Immobilienmarktes zu nutzen. Sprechen Sie diesbezüglich mit Ihrem Makler, der Ihnen dank seiner Erfahrung eine Einschätzung geben kann.

Allgemeine Tipps für die Immobilienbewertung

Setzen Sie in jedem Fall auf die professionelle Immobilienbewertung, um den Verkaufsprozess Ihrer Immobilie in Aachen oder Köln nicht zu verzögern. Ein fairer und sachlich festgestellter Preis ist die ideale Ausgangsvoraussetzung, um rasch einen Käufer zu finden. Halten Sie für den Besichtigungstermin zwecks Wertermittlung zudem die nötigen Unterlagen wie den aktuellen Energieausweis bereit, um auch hier schon Zeit zu sparen.

Budget sparen und ein Haus in Aachen oder eine Wohnung in Köln in Eigenregie statt mit Makler verkaufen? Keine gute Idee! Es gibt zahlreiche Stolpersteine und Fehlerquellen, die Eigentümer gern übersehen. Das Ergebnis ist ein langwieriger und kräftezehrender Verkaufsprozess, der deutlich einfacher geht!

Klassischer Fehler: ein falscher Preis

Der wohl typischste Fehler beim Immobilienverkauf in Eigenregie ist die falsche Preisermittlung. Denn diese erfolgt ohne professionelle Einschätzung von außen. Der Verkäufer legt selbst fest, zu welchem Preis die Immobilie angeboten wird. Die Gefahr ist groß, dass die Kosten zu hoch beziffert werden – dann nämlich, wenn eine enge emotionale Bindung zu Haus oder Wohnung besteht. Umgekehrt kann etwa eine Scheidungsimmobilie, die schnell veräußert werden soll, zu einer zu niedrigen Einschätzung führen.

In beiden Fällen verzögert sich der Verkaufsprozess: Bei zu hohen Kosten verbleibt Ihr Angebot ungesehen im Portfolio, während zu niedrige Kosten eine Schwachstelle der Immobilie vermuten lassen. Auch in diesem Fall können somit die Interessenten fehlen. Besser, Sie vertrauen die Wertermittlung gleich einem erfahrenen Profi an! Wir von Herzogenrath & Höppener Immobilien wissen genau, worauf wir bei der Bewertung Ihrer Immobilie in Aachen oder Köln achten müssen.

Wenig Professionalität und Qualität

Haben Sie den Stolperstein Preisermittlung trotz allem bewältigt, lauern noch weitere Fallstricke. So lässt ein selbst angefertigtes Exposé in der Regel die nötige Professionalität vermissen. Die Fotos sind wenig aussagekräftig, schlecht beleuchtet oder – im Gegenteil – viel zu stark bearbeitet, sodass die Interessenten spätestens bei der Besichtigung vor Ort ernüchtert werden. Auch besondere Elemente wie Luftaufnahmen fehlen bei selbst erstellten Inseraten üblicherweise.

Mit einem Makler stellen Sie sicher, dass sich Ihr Exposé positiv von anderen abhebt und die nötige Professionalität erkennen lässt. Das sorgt nicht nur für einen qualitativ hochwertigen Eindruck, sondern schafft auch Vertrauen bei Interessenten. Immerhin sehen sie auf einen Blick, dass ein Experte hinter dem Angebot steckt.

Wissenslücken in relevanten Bereichen

Sofern Sie sich als Eigentümer bis zum aussagekräftigen Exposé vorgearbeitet haben, gibt es noch die Problematik rechtlicher Wissenslücken. Welche Dokumente werden für den erfolgreichen Verkaufsabschluss benötigt? Welche Ansprechpartner sind zuständig und wie sind die jeweiligen Fristen? All das können Sie nur mit einer mühsamen Recherche herausfinden. Trotzdem bleibt die Gefahr, dass der Kaufvertrag rechtlich gesehen nicht gültig ist, weil er bestimmte Formulierungen vermissen lässt. Besser ist es, auch die Dokumentenbeschaffung einem Profi zu übertragen.

Unterschätzter Zeitfaktor

Zu guter Letzt sollten Sie die Zeit nicht unterschätzen, die Sie bei einem Immobilienverkauf in Eigenregie investieren müssen. Bedenken Sie zum Beispiel, dass Sie Zeitfenster benötigen für die folgenden Aspekte:

• Beschaffung aller Dokumente
• Aufbereitung der Unterlagen
• Gestaltung des Exposés
• Bearbeitung von Anfragen
• Planung und Umsetzung von Besichtigungen

Letztlich sparen Sie viel Zeit und Nerven, wenn der Immobilienverkauf mit einem Makler wie Herzogenrath & Höppener Immobilien erfolgt.

Der Leitzins wurde durch die EZB erhöht – gute Nachrichten für Sparer, schlechte für Kreditnehmer. Schon vor der Leitzinserhöhung schien der historische Niedrigzins auf Darlehen beendet. Auch bei Immobilienkrediten stiegen die Zinsen seit Ende 2021 sprunghaft an. Was bedeutet das für Immobilienkäufer, die eine Finanzierung benötigen?

Sorgfältige Planung der Monatsrate erforderlich

Einen hohen Zinssatz können Sie zwar nach wie vor durch Eigenkapital und andere Sicherheiten ausgleichen – allgemein wird das Darlehen aber voraussichtlich deutlich weniger attraktiv als noch vor einigen Monaten ausfallen. Eine genaue Berechnung des Betrages, den Sie monatlich stemmen können, ist daher so wichtig wie lange nicht. Sie müssen eine steigende Anfangstilgung berücksichtigen und kalkulieren, wie die langfristige Rate aussehen kann. Als Faustregel gilt: Mehr als 35 Prozent des monatlich verfügbaren Nettoeinkommens sollte nicht in ein Darlehen investiert werden. Anderenfalls sind Zahlungsausfälle durch unvorhergesehene Ereignisse wie Reparaturen und laufende Kosten wahrscheinlich. Gerade in Zeiten der steigenden Energiekosten müssen Sie daran denken, dass der Unterhalt der erworbenen Immobilie zusätzlich ins Geld geht.

Eigenkapital als essenzieller Bestandteil der Finanzierung

Nach wie vor werfen Banken bei der Finanzierung einen genauen Blick auf mögliche Sicherheiten. Vorhandenes Eigenkapital ist bei höheren Zinsraten ein entscheidender Faktor. So sollten etwa 20 Prozent der Gesamtkosten der Immobilie und zusätzlich die anfallenden Nebenkosten aus Eigenmitteln getragen werden können. Wer diesen Nachweis nicht erbringen kann, hat wahrscheinlich einen Nachteil gegenüber anderer Kreditinteressenten. Eine Alternative für die Kreditsicherheit ist der Bürge, der den Antrag gemeinsam mit Ihnen unterschreibt und im Zweifelsfall für Zahlungsausfälle aufkommt.

Tipps für den richtigen Kredit

Vergleiche der Immobilienfinanzierung können dabei helfen, den richtigen Kreditpartner zu finden. Bleiben Sie bei Online-Angeboten misstrauisch: Meist liegt der realistische Darlehenszins weit über dem online angepriesenen Angebot, denn individuelle Faktoren werden bei der Berechnung herangezogen. In Zeiten der Inflation steigen aber nicht nur die Kreditzinsen, sondern es sinkt auch der Wert der Schuldenlast. Realistisch gesehen wird also weniger Geld an das Finanzierungsinstitut zurückgezahlt, als Sie sich ursprünglich geliehen haben. Sondertilgungen, wie sie bei Krediten meist empfohlen werden, machen daher bei einer anhaltenden Inflation nicht immer Sinn. Sprechen Sie mit einem Experten, bevor Sie eine Entscheidung treffen!

Fazit: mit Finanzierung nicht warten!

Auch wenn die weitere Zinsentwicklung unklar ist: Historisch betrachtet liegt auch der gestiegene Darlehenszins noch unter dem allgemeinen Niveau. Daher sollten Investoren nicht zögern und sich so früh wie möglich für eine Finanzierung entscheiden. Durch wahrscheinliche weitere Leitzinserhöhungen infolge der Inflation ist zu erwarten, dass auch die Kreditzinsen fortwährend den Weg nach oben einschlagen. Interessieren Sie sich für einen Immobilienkauf in Aachen oder Köln, wenden Sie sich daher am besten noch heute an Ihre Immobilienexperten – wir beraten Sie gerne ausführlich und kennen uns mit der Marktentwicklung in Aachen und Köln bestens aus.