Gutachten
Kurzgutachten und Vollgutachten: das sind die Unterschiede
Es gibt verschiedene Arten von Immobiliengutachten: das Kurzgutachten und das Vollgutachten. Wo die Unterschiede liegen, erläutern wir nachfolgend – bei Bedarf beraten wir Sie aber selbstverständlich auch ganz individuell zur Wahl der richtigen Variante.
1. Kurzgutachten:
Das Kurzgutachten enthält die wichtigsten Informationen zur Immobilie in kompakter Form. Es ist auf das Notwendigste beschränkt, spart dabei aber dennoch nicht an fachlich korrekten und gut nachvollziehbaren Begründungen zum Ergebnis der Wertermittlung. Allerdings gilt: Banken geben sich mit einem Kurzgutachten nicht zufrieden, und auch bei gerichtlichen Auseinandersetzungen ist es nicht ausreichend.
2. Vollgutachten (Verkehrswertgutachten)
Ein Verkehrswertgutachten enthält eine umfassende Analyse der betreffenden Immobilie in schriftlicher Form. Die Immobilie wird hier sehr genau unter die Lupe genommen – inklusive etwaiger Mängel, die den Wert beeinträchtigen können. Das Ergebnis des Gutachtens ist der sogenannte Verkehrswert, der auf Basis neutraler Faktoren berechnet wurde. Ein Verkehrswertgutachten ist rechtssicher – das heißt, es wird auch von Banken, Gerichten und Ämtern anerkannt.
Für die Berechnung des Verkehrswertes werden die im Folgenden benannten Methoden in Kombination angewendet:
Vergleichswertverfahren
Beim Vergleichswertverfahren werden zur Preisfindung andere am Markt befindliche Immobilien sowie erst kürzlich verkaufte Immobilien und Grundstücke als Vergleichswerte herangezogen. Hier ist zu beachten, dass diese in Sachen Größe, Beschaffenheit, Lage, Ausstattung, Grundstücksgröße, Nutzbarkeit, Restnutzungsdauer und Baujahr vergleichbar sind. Ebenso ist es unabdingbar die Werte des Gutachterausschusses zu Vergleichszwecken herangezogen werden.
Sachwertverfahren
Das Verfahren zur Sachwertermittlung beruht auf einer gesetzlichen Vorlage des Bundeministeriums für Verkehr,- Bau und Stadtentwicklung. Die sogenannte Sachwertrichtlinie NHK2010 dient zur Ermittlung des reinen Sachwertes und basiert auf der exakten, von Seiten des Gesetzgebers vorgegebenen Bewertung des Alters, der Bausubstanz und den Ausstattungskriterien einer Immobilie. Dieses Verfahren wird nicht nur von Sachverständigen, sondern vor allem auch von Banken angewendet und soll die Ermittlung des Sach- bzw. Verkehrswertes von Grundstücken nach einheitlichen und marktgerechten Grundsätzen sicherstellen.
Ertragswertverfahren
Das Ertragswertverfahren ist in den §§ 17 bis 20 ImmoWertV sowie der EW-RL geregelt. Als wertbestimmendes Verfahren eignet es sich für solche Grundstücke, bei denen die Erzielung einer Rendite im Vordergrund steht. Dabei handelt es sich um Mehrfamilienhaus- und Geschäftsgrundstücke, Grundstücke mit gemischter Nutzung, Gewerbe- und Industriegrundstücke sowie Grundstücke mit Sondernutzungen wie Hotels, Sozialimmobilien etc. der Ertragswert wird als Summe von Bodenwert und dem Ertragswert der baulichen Anlagen gebildet.
Aus welchen Elementen besteht ein Vollgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten ist ein sehr umfangreiches Dokument, bestehend aus vielen verschiedenen Bausteinen. Hier eine kleine Auswahl:
- Ergebnisse der Immobilienbegutachtung und Auswertung in Kurzform
- Auflistung von Unterlagen, die bei der Begutachtung berücksichtigt wurden
- detaillierte Beschreibung des Grundstücks
- Inhalte des Grundbuchs inklusive aller Belastungen und Rechte Dritter
- Beschreibung der Lage (unterteilt in Makro- und Mikrolage)
- Bebauung in der Umgebung, Erschließungsgrad
- detaillierte Gebäudebeschreibung (Größe, Zustand, Energieeffizienz, Bauschäden, erfolgte Modernisierungen etc.)
Ergänzt wird das Verkehrswertgutachten durch diverse Anlagen – etwa durch Fotos, einen aktuellen Energieausweis, Baupläne, Grundrisse und eine Flurkarte.
Die Berechnung anhand der Verfahren bedarf einer umfassenden Sachkenntnis und sollte deswegen von einem geprüften Experten durchgeführt werden.
Gutachten? Nur vom zertifizierten Experten!
Bei der Erstellung eines Gutachtens kommen drei verschiedene Verfahren zum Einsatz:
- das Vergleichswertverfahren (Zu welchem Preis wurden vergleichbare Immobilien in der Region verkauft?)
- das Sachwertverfahren (Ermittlung des reinen Sachwerts nach einheitlichen Kriterien)
- das Ertragswertverfahren (vorrangig für Renditeobjekte)
Diese Verfahren sind ausgesprochen komplex und sollten nur von einem erfahrenen Experten mit umfangreichen Fachkenntnissen angewandt werden. Diesen Experten finden Sie bei Herzogenrath & Höppener Immobilien: Herr Höppener ist zertifizierter Sachverständiger (EU-Certifikation) nach DIN ISO 17024. Durch seine langjährige Tätigkeit als Gutachter und Immobilienmakler im Städtedreieck Aachen-Düren-Köln ist er zudem intensiv mit dem regionalen Markt vertraut und somit in der Lage, aussagekräftige und rechtssichere Gutachten zu Ihrer Immobilie zu erstellen.
Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung!
Unsere Honorare & Abrechnung
Nach Streichung der gutachterlichen Dienstleistung aus dem § 34 der HOAI ist das Honorar für Wertermittlungsgutachten frei verhandelbar.
Wir orientieren uns an der Honorarrichtlinie des b.v.s „Bundesverbandes öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständigen e.V“ bzw. an der Honorarrichtlinie des LVS Bayern e.V. (Landesverband Bayern öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger e.V.).
Bei Gerichtsgutachten erfolgt die Vergütung nach dem Justizvergütungs- und Entschädigungsgesetz (JVEG). Dieses wurde zum 01. Januar 2021 angepasst. Der neue Inhalt kann hier eingesehen werden.
Je nach Verwendungszweck kann auch eine Stellungnahme zum Verkehrswert (gutachterliche Stellungnahme) sinnvoll und ausreichend sein. Dies ist für Sie mit geringeren Kosten verbunden und wird im Rahmen der Auftragserteilung besprochen.
Erst nach Bestimmung von Art und Umfang des zu erstellenden Gutachtens kann eine genaue Aussage des zu erwartenden Honorars getroffen werden. Dies wird immer im Vorfeld ausführlich besprochen und ist jederzeit transparent.
Immobilien-Gutachten anfragen
Sie haben Interesse an einer Begutachtung Ihrer Immobilie oder Fragen dazu? Lassen Sie uns Ihre Kontaktdaten zukommen und wir melden uns zeitnah bei Ihnen.
In KOOPERATION MIT
